Hi ha un punt d’inflexió, en termes urbanístics, si l’habitatge ubicat en sol no urbanitzable està construït abans o després del 20 d’agost de 2014, i que pertanyen a nuclis d’habitatges consolidats.
Així ho estableix la nostra Llei 5/2014, de 25 de juliol, d’Ordenació del Territori, Urbanisme i Paisatge de la Comunitat Valenciana (LOTUP) (art. 210.3 LOTUP), al senyalar que:
“Únicament poden legalitzar l’obra i l’ús residencial, a través de la seua inclusió en l’àmbit dels instruments regulats en aquest capítol, les edificacions completament acabades abans del 20 d’agost de 2014. I això amb independència de la situació juridicoadministrativa en què es troben, i tret del contingut de les sentències judicials que sobre aquestes hagen recaigut, que s’han de complir d’acord amb el que hi ha disposat en les resolucions d’execució que els tribunals dicten.
La sol·licitud d’inici de l’avaluació ambiental i territorial estratègica de qualsevol dels instruments de minimització d’impactes regulats en aquest capítol, implica la suspensió de la tramitació dels expedients de restabliment de la legalitat urbanística o de l’execució de les resolucions que recaiguen sobre obres que puguen emparar-se en aquests. Queden en suspens, així mateix, els terminis de prescripció o caducitat de les accions o dels procediments en execució o tramitació.
En el cas que no s’aprove l’instrument, decau la possibilitat d’aconseguir la legalització de les edificacions a través dels instruments regulats en aquest capítol, i cal, preceptivament, que es dicten i executen les ordres escaients d’acord amb els articles 231 i següents d’aquesta llei”.
És el que la LOTUP anomena: Minimització d’impactes territorials en el sòl no urbanitzable.
La LOTUP considera nuclis d’habitatges consolidats les agrupacions d’habitatges implantats sobre àmbits en sòl no urbanitzable que conserven una parcel·lació de característiques rurals. A l’efecte de la minimització d’impactes territorials hi ha una agrupació d’habitatges en sòl no urbanitzable sempre que hi haja una densitat igual o superior a tres habitatges per hectàrea, sense perjudici que puguen tenir aquesta consideració grups d’una menor densitat quan escaiga per condicions de proximitat, d’infraestructures i territorials.
Aquests nuclis d’habitatges consolidats estaran delimitats com a zona urbanística en sol no urbanitzable, en el pla general estructural, o qualsevol instrument de planejament amb capacitat d’establir l’ordenació estructural.
Aleshores, qualsevol habitatge en sol no urbanitzable, i per tant, actuació il·legal urbanística, comportarà:
- a) expedient urbanístic per a la restauració de l’orde jurídic infringit i de la realitat física alterada o transformada com a conseqüència de l’actuació il·legal.
- b) Iniciació dels procediments de suspensió i anul·lació dels actes administratius en què poguera emparar-se l’actuació il·legal.
- c) La imposició de sancions als responsables, després de la tramitació del procediment sancionador corresponent, sense perjuí de les possibles responsabilitats civils o penals.
I a més a més, totes aquestes mesures de protecció de la legalitat urbanística i el restabliment de l’orde jurídic pertorbat tenen caràcter real i arriben a les terceres persones adquirents dels immobles objecte d’estes mesures.
Tanmateix, els òrgans competents per a la iniciació d’un expedient de disciplina urbanística comunicaran la resolució o acord d’incoació del procediment sobre disciplina urbanística al registre de la propietat als efectes de la seua inscripció en este.
La qüestió rellevant que ens ocupa, és parlar-ne de qui va a ser l’òrgan administratiu que va a iniciar eixe expedient disciplinari urbanístic per a restablir la legalitat i enderrocar els habitatges il·legals.
Ens trobem en una mesura administrativa, que la pròpia LOTUP determina en l’article 232 de caràcter inexcusable:
“L’adopció de les mesures de restauració de l’orde urbanístic infringit és una competència irrenunciable i d’inexcusable exercici de l’administració actuant. Ni la instrucció de l’expedient sancionador, ni la imposició de multes exonera l’administració del seu deure d’adoptar les mesures tendents a la restauració de l’orde urbanístic infringit, en els termes establits en esta llei”.
Llavors, tant l’Ajuntament com la Generalitat son els qui poden exercir eixa competència “irrenunciable”, però d’un cost social molt elevat.
Estem davant una situació molt problemàtica i complexa per les seues repercussions en l’àmbit dels propietaris d’unes edificacions que han segut permeses amb el silenci de l’administració pertinent, i que, elles mateixes, tenen l’obligació de iniciar les mesures disciplinaries que la LOTUP determina contra actuacions il·legals.
A data de hui, l’exercici de la potestat sancionadora regulada en la LOTUP correspón al municipi amb el caràcter de competència pròpia, excepte en aquells casos en què expressament s’establisca en la LOTUP que el seu exercici correspon a la comunitat autònoma en règim concurrent o exclusiu. (art. 266 LOTUP)
De la mateixa manera, i excepte en els casos que expressament es preveja que el seu exercici correspon a la comunitat autònoma en règim concurrent o exclusiu, correspondrà al municipi amb el caràcter de competència pròpia l’exercici de les potestats administratives de protecció de la legalitat urbanística.
Quan l’administració autonòmica tinga coneixement que s’estiguen duent a terme actuacions respecte de les quals, de conformitat amb esta llei, l’adopció de les mesures de disciplina urbanística correspon amb el caràcter de competència pròpia al municipi, ho comunicarà a l’administració municipal perquè esta adopte les mesures legals que corresponga. (art. 267 LOTUP)
Quan un municipi mostre inactivitat o negligència en l’exercici de les seues competències pròpies de protecció de la legalitat urbanística i de sanció de les infraccions urbanístiques, la conselleria competent en matèria d’urbanisme podrà assumir la competència per substitució, en els termes establits en la legislació reguladora de les bases del règim local, després del requeriment a l’entitat local i sempre que la infracció afectara competències de la Generalitat.
A més, perquè siga procedent l’actuació de la Generalitat per substitució es requerirà que la infracció de què es tracte siga greu o molt greu i que existisquen interessos supralocals específics afectats (art. 267.3 LOTUP).
I per això, l’exercici de la potestat sancionadora regulada en la LOTUP correspondrà a la Generalitat, amb el caràcter de competència pròpia en concurrència amb la municipal, quan es tracte d’infraccions greus o molt greus comeses en terrenys classificats com a sòl no urbanitzable. Quan la Generalitat inicie en estos casos l’exercici de la seua competència, el municipi haurà d’abstindre’s de tota actuació en el mateix assumpte des del moment que reba l’oportuna comunicació, i remetrà a l’administració autonòmica les actuacions que fins a eixe moment haguera, si és el cas, realitzat. (art. 268 LOTUP)
En aquests casos, correspondrà també a la Generalitat, amb el caràcter de competència pròpia en concurrència amb la municipal, l’exercici de les potestats administratives de protecció de la legalitat urbanística.
En resum, amb caràcter general, l’article 268 de la LOTUP regula l’exercici de les potestats administratives de protecció de la legalitat urbanística i sancionadora en el cas de la comissió d’infraccions greus i molt greus en tot el sòl no urbanitzable. En aquests casos, les competències corresponents són compartides entre ambdues administracions, però només l’exercirà respecte a una infracció urbanística concreta l’administració que actue en primer lloc, de forma que l’altra s’abstindrà d’intervindre en eixe supòsit concret.
La disposició addicional tercera de la LOTUP va preveure la creació d’una agència de protecció del territori. Un decret havia de crear l’Agència i determinar la seua organització i funcionament. Finalment, és la Llei 1/2019, de 5 de febrer, de la Generalitat, de modificació de la LOTUP, mitjançant la incorporació de la disposició addicional tretzena -modificada per la Llei 9/2019, de 23 de desembre, de la Generalitat, de mesures fiscals, de gestió administrativa i financera i d’ organització de la Generalitat- la que crea l’Agència Valenciana de Protecció del Territori.
L’Agència és un organisme autònom de la Generalitat que exercirà, en el cas dels municipis que se li adherisquen, les potestats administratives de protecció de la legalitat urbanística en el cas de la comissió d’infraccions greus i molt greus en tot el sòl no urbanitzable, incloent-hi la potestat d’inspecció, de restauració de la legalitat urbanística i la sancionadora.
Amb la creació de l’Agència els municipis hi podran adherir-se, mitjançant l’acord plenari. L’adhesió d’un ajuntament a l’Agència implicarà que les seues competències en matèria de protecció de la legalitat urbanística quedaran transferides a partir d’eixe moment a aquesta. En cas de no adhesió d’un ajuntament a l’Agència, aquesta exercirà en eixe municipi les competències ordinàries en l’esmentada matèria, respecte d’il·lícits comesos en sòl no urbanitzable, i resultarà d’aplicació el citat article 268 LOTUP, de forma que es mantindrà la previsió de que l’administració que actue en primer lloc respecte un cas concret, serà la competent.
Així doncs, l’Agència Valenciana de Protecció del Territori podrà assumir totes les competències relatives a la protecció de la legalitat urbanística, de forma que serà l’única responsable d’exercir-les en aquells municipis que estiguen adherits, la qual cosa trenca amb l’anterior dilucidació de la responsabilitat entre autonomia i ajuntament i identifica a una única autoritat.
Segons l’exposició de motius de l’esborrany del Decret de l’Agència Valenciana de Protecció del Territori:
“L’objectiu de l’Agència és, en última instància, la protecció del sòl rural, entés com a recurs natural escàs, limitat i no renovable, des de la perspectiva que la mesura de protecció més efectiva i eficaç és la prevenció, mitjançant la inspecció territorial, la qual cosa evitarà la irreversibilitat o consolidació d’allò que es puga construir il·legalment, així com la creació d’una falsa confiança en la ciutadania. Efectivament, fins ara, la intervenció administrativa quan l’obra ja està finalitzada, s’ha evidenciat complicada i costosa, sense que la situació puga revertir-se en la gran majoria dels casos”.
L’Agència únicament tindrà competència per a tramitar procediments de protecció de la legalitat urbanística respecte d’infraccions comeses després del 20 d’agost de 2014. No obstant això, l’ article 1 de l’esborrany del decret permet que, en relació amb aquelles infraccions urbanístiques comeses amb anterioritat al 20 d’agost de 2014 i respecte de les quals no s’haguera incoat cap expedient, l’Agència puga també assumir aquesta competència per delegació del municipi, a través de l’acord d’adhesió.
Es a dir, l’Agència Valenciana de Protecció del Territori serà l’encarregada de complir eixa tasca inexcusable de eradicar les construccions il·legals. I per anar obrint boca, segons l’article 4 de l’esborrany del Decret, diu:
Són funcions de l’Agència Valenciana de Protecció del Territori:
- a) La inspecció i vigilància urbanística sobre els actes d’edificació i ús en sòl no urbanitzable. Podran acordar-se, entre d’altres, convenis amb les Administracions o departaments responsables de la Unitat de la Policia Nacional adscrita a la Comunitat Valenciana, el Servei de Protecció de la Naturalesa de la Guàrdia Civil (Seprona) i els agents mediambientals dependents de la conselleria amb competència en matèria de medi ambient, perquè duguen a terme actuacions d’inspecció, comprovació o labors de manteniment de la seguretat.
- b) L’adopció de les mesures cautelars previstes en la legislació urbanística, en especial les de suspensió dels actes d’edificació i ús del sòl que es realitzen en sòl no urbanitzable sense les preceptives autoritzacions municipals i autonòmiques o incomplint les condicions de les autoritzacions atorgades.
- c) L’inici, la instrucció i la resolució dels procediments de restabliment de la legalitat urbanística i dels sancionadors, per infraccions urbanístiques, en ambdós casos per il·lícits comesos en sòl no urbanitzable.
- d) L’execució forçosa dels actes administratius dictats pels seus òrgans.
- e) La recaptació voluntària i executiva de les sancions administratives i de les multes coercitives imposades pels seus òrgans.
- f) La formulació a les distintes administracions de qualsevol classe de sol·licituds i peticions dels informes que es consideren pertinents per assegurar el millor compliment de la legalitat urbanística.
- g) La denúncia davant del Ministeri Fiscal i els òrgans de l’ordre jurisdiccional penal dels fets que, a resultes de les actuacions practicades, es consideren constitutius de delicte.
- h) El requeriment per a l’anul·lació de llicències urbanístiques contràries a la normativa vigent, així com la seua impugnació eventual davant de la jurisdicció contenciosa administrativa.
- i) L’assessorament i assistència als municipis adherits a l’Agència en les matèries de la seua competència, així com la proposta a la conselleria competent en matèria d’urbanisme de modificar o adoptar normes legals o reglamentàries necessàries per al millor compliment de la legalitat urbanística.
- j) L’exercici de qualsevol altra competència que en matèria de disciplina urbanística corresponga a la Generalitat, segons la legislació urbanística.
- k) Qualsevol altra funció que li siga expressament atribuïda pel Consell, o li siga delegada o encomanada, així com les que li corresponga exercir en aplicació de la normativa de protecció de la legalitat urbanística.
En definitiva, ja tenim en marxa l’òrgan administratiu que va a ser un veritable malson per a tots els propietaris d’habitatges il·legals en sol no urbanitzable, ja hagen estat acabades abans o després del 20 d’agost de 2014.
Actualització a data 27 d’abril de 2021: Es publica en el DOGV de data 27.04.2021 DECRET 52/2021, de 9 d’abril, del Consell, d’aprovació dels estatuts de l’Agència Valenciana de Protecció del Territori. [2021/4212].