VIVIENDAS EN SUELO NO URBANIZABLE: COMUNIDAD VALENCIANA.

La situación urbanística en nuestra Comunidad Valenciana es distinta a la de Cataluña o País Vasco, y a las demás Comunidades Autónomas, y ello es así, porque la Constitución Española establece la competencia exclusiva para poder legislar a cada Comunidad Autónoma (148.1.3º CE) en materia de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje.

La sorpresa viene al leer un artículo de opinión sobre la Ley 6/2016, de 1 de agosto, por la que se modifica la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía para incorporar medidas urgentes en relación con las edificaciones construidas sobre parcelaciones urbanísticas en suelo no urbanizable.

Esta Ley Andaluza, viene a resolver la eterna cuestión de las numerosas viviendas construidas sin licencia en suelo no urbanizable, y que ni la van a tener ni van a demoler las casas.

Y que pasa en nuestra Comunidad Autónoma.

Aquí rige la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana (en adelante, LOPUT), y respecto a las viviendas o edificaciones construidas en suelo no urbanizable, sin licencia o bajo licencias que en la actualidad no se adecuan la legislación vigente hay que hacer las siguientes observaciones:

1.- VIVIENDAS DE MÁS DE 40 AÑOS:

En la Disposición Final Segunda de la LOPUT se dice:

 “Las edificaciones aisladas en suelo no urbanizable, construidas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 19/1975, de 2 de mayo, de reforma de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, y que no posean licencia urbanística municipal para su ubicación en esta clase de suelo, se asimilarán en su régimen a las edificaciones con licencia siempre que estuvieran terminadas en dicha fecha, sigan manteniendo en la actualidad el uso y las características tipológicas que tenían a la entrada en vigor de la citada ley y no se encuentren en situación legal de ruina urbanística”

En resumen, se exige:

1.- Edificaciones aisladas.

2.- No haya cambiado el uso de vivienda y sus características desde el 25 de mayo de 1975 (entrada en vigor de la Ley 19/1975).

3.- Que se ubique en suelo no urbanizable, independientemente de que sea común o protegido.

4.- Viviendas construidas con anterioridad al 25 de mayo de 1975.

5.- No tengan licencia.

6.- No estén en situación legal de ruina urbanística.

Si cumples con todos estos requisitos, tienes que ir al Ayuntamiento y solicitar que te acrediten todos estos extremos, y entonces se emitirá un certificado municipal donde se asimile a las edificaciones con licencia. A partir de este momento puedes tener dos supuestos, que la edificación sea conforme con el planeamiento en vigor, o que no lo sea. En el primer supuesto, puedes realizar obras de conservación, reforma, modernización, de extender servicios de energía eléctrica, agua potable,etc. En el segundo supuesto, obras de conservación y vigilado, limitando todo lo demás a la compatibilidad o no con el planeamiento.

Si no los cumples, pero tienes agua, luz, acceso rodado, tampoco te van a dar la licencia, porque se considera como suelo urbano (necesario para que te den licencia) que dichas edificaciones se integren en la malla urbana, conforme lo exigió el Real Decreto Legislativo 2/2008, por el que se aprobó el Texto Refundido de la derogada Ley del Suelo,  y ahora lo exige el artículo 21.3 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana.

2.- VIVIENDAS DE MENOS DE 40 AÑOS.

Tres viviendas o más por hectárea (10.000 m2).

Para las demás viviendas aisladas ilegales de menos de cuarenta años (posteriores a la entrada en vigor de la Ley 19/1975) la ley prevé un proceso de regularización comprendido en el capítulo III del Libro II de la LOTUP (“Minimización de impactos ambientales en el suelo no urbanizable”), con la excepción de que sean viviendas construidas en suelo protegido. La LOTUP define como núcleos de vivienda consolidada «las agrupaciones de viviendas implantadas sobre suelo no urbanizable que conserven una parcelación de características rurales propias del ámbito territorial, y con una densidad superior a tres viviendas por hectárea, sobre las que no quepa la realización de medidas de restauración de la legalidad urbanística o hayan quedado fuera de ordenación». Para legalizar estas viviendas e incluirlas en el PGE deberá tramitarse un plan especial, de aprobación autonómica, en el cual los propietarios de las viviendas deberán presentar una “memoria descriptiva” con la situación actual y solución propuesta, planos con los grados de urbanización así como de la nueva ordenación, incluyendo los terrenos inedificables estrictamente necesarios para integrar la Infraestructura Verde de su ámbito territorial, para ultimar la trama del borde y los necesarios para implantar las dotaciones públicas adecuada; también un estudio de viabilidad económica y, en su caso, un convenio urbanístico. El proyecto de urbanización incluirá un sistema de depuración de vertidos, pudiendo agruparse por viviendas; la recogida de residuos sólidos, y el suministro de agua potable, así como la adecuada conexión del núcleo de viviendas con la red viaria.

La concreción de estas medidas será competencia de los Ayuntamientos, pero corresponde a los propietarios de las viviendas impulsar el plan especial para legalizar sus viviendas. Desgraciadamente el momento económico no ayuda a que los Ayuntamientos, con sus arcas vacias, emprendan iniciativas urbanísticas para solucionar los problemas legales de las viviendas construidas en suelo no urbanizable no protegido. Ahora bien, si como consecuencia de esa situación de inseguridad jurídica de los propios propietarios afectados, ya que se pueden ver sancionados por la propia Administración o incluso, de la necesidad de incrementar ingresos las arcas públicas con su conocida voracidad recaudatoria, pueda ser que, más pronto que tarde, podamos ver ejecutándose alguno de estos planes de regularización en gran parte de nuestro territorio.